关于进一步推进土地有偿有期使用增加经济社会发展资金的若干意见

广州市人民政府1992年1月22日颁布

    一、广州目前建设用地收费及使用的基本情况(略)

    二、扩大土地有偿使用范围，增加土地收益的渠道

    (一)采取法律和必要行政措施，切实改变目前征地补偿费超出国家规定标准、不合理上涨的现象。向征用农田的划拨用地单位征收“土地资源拓展费”。在有条件的地方也可以试行包干征地，将包干征地的盈余作为“拓展基金”交给市人民政府。由市国土局会同市政府征地办公室提出实施方案。

    (二)在有条件的地方，大力推行“统一征地，统一开发，统一出让”。由市人民政府按每年土地利用计划实行统一征地，统一开发，将“生地”变成“熟地”，然后逐块招标，使用权有偿有期出让给外商或国内的用地单位，统一收取土地使用权出让金，改变过去由用地单位各自征地、分散开发、管理困难的状况。条件允许时，还可以试行统一预约征用土地，分期开发，分期出让的办法，以降低征地成本，提高开发土地收益。具体由市城乡建设委员会牵头，会同市规划局、市国土局、市国土规划办公室、市政府征地办共同提出实施方案。

    (三)所有非农业建设用地统一实行土地有偿有期使用制度。除环卫、道路、园林等市政设施用地外，原则上停止以行政划拨方式审批建设用地。行政事业单位、教育、卫生和科研单位等非盈利性项目建设用地，由市人民政府制定统一规定以协议方式合理减交，同时通过签订土地使用合同，相应规定非盈利性项目建设用地的使用性质、年限和限制取得收益的条件。由市城乡建设委员会牵头，会同有关部门提出实施方案。

    (四)对在土地使用权转让及房产交易中因土地增值而获得的收益征收土地增值费。近几年，商品房的价格有了很大的提高，重要的一个原因是土地增值形成的，对这种情况，应制订一个专门办法，通过征收增值费的方式，将其增值部分按比例收归政府。由市房管局提出实施方案。

    (五)加强对铺面出租的管理工作，征收一定数量的土地使用权出让金。目前，这些铺面有不少是无偿划拨用地及近年来改变房屋用途，将住宅或其他用房及场地改为铺面房出租的。这些铺面的租金很贵，尤其是在商业闹市地段，很大程度上是土地等级因素造成的。对出租铺面的业主这部分收益，应通过缴交或补交土地使用权出让金的办法，政府收回一部分。由市房地产管理局会同市物价局等部门提出实施方案。

    (六)按开发公司年销售收入5%提取“小区配套缺口统筹金”，集中用于解决居住小区配套设施建设。具体由市城乡建设委员会、市财政局提出实施方案。

    (七)对过去行政无偿划拨的历史用地，按国家规定在发生改变用地性质或土地使用权转移或转让时，须重新办理有关手续，并补交出让金或增值费。这其中包括利用原有土地进行新建、扩建、加建、改建(含自建或与外单位合建)，以房屋及相应土地或仅以土地作价入股，与外商内商建立合资、合作企业，利用外资经营房地产以及改变性质，出租给其他单位使用以及经处理后同意补办手续的历史用地、违章用地等情况。由市城乡建设委员会牵头，会同市规划局、市国土局共同提出实施方案。

    (八)对现有已征用、但未按规划建设的闲置土地，区别不同情况，按闲置土地面积征收“土地资源闲置费”。对其中闲置时间超过两年的，市土地管理部门有权依法无偿收回，转用于有偿出让。由市规划局会同市国土局共同提出实施方案。

    (九)加强对境外出售出租房产活动中的土地管理。凡用于对境外出售、出租房屋的国有土地一律纳入政府有偿出让轨道，由房产开发企业或建设单位向政府缴纳土地使用权出让金。用地属原行政划拨国有土地的，必须在补办土地使用权出让手续后，方可进行房产出售和出租。出售、出租部分房产的，也必须补办有关手续。这类用地的出让金标准应高于其他性质用地标准。房价、房租中包含地价、地租的，要分开测算。具体由市城乡建设委员会牵头，会同市国土局提出实施方案。

    三、土地的分配使用

    (一)关于土地收益的用途。

    土地开发和有偿使用的收益应主要用于城市与农村的土地开发和城市基础设施建设，包括农村的耕地开发、城市土地开发、道路、桥梁、隧道、地铁工程、煤气工程等重点设施建设，同时兼顾科技、文化、教育、卫生等其他各项事业的发展。在总体比例上，可按纯收入大体上七三开掌握，即70%左右用于城市土地开发、基础设施建设，30%左右用于农村耕地开发及其他方面。在近期，在地铁工程筹建期间，可以在总体比例上，先提取30%作为地铁建设费，余下部分再来七三开。

    土地收入应首先用于土地开发和有偿使用过程中的补偿性开支。补偿性开支主要有三个方面：1.征地补偿费及老城区的拆迁安置费。2.“几通一平”，将“生地”变成“熟地”的投入费用。3.规划设计和勘测、测绘费用。

    土地的开发，特别是“几通一平”工作需要大量的资金投入，在起动阶段，需要有一定数量的“起动资金”，可以先向银行贷款解决，然后在土地出让收入中归还。

    (二)关于土地收益的分成。

    为了兼顾区、县的实际利益，调动区、县一级搞好土地使用权有偿使用的积极性，按责权利统一的原则，建立起土地开发和有偿使用收益的市、区县两级分成制度，按开发和使用土地所在的区、县，在按规定上交中央和省财政后分别按一定比例分成。在区，按正二八分成，即市得八成，区得二成；在县，按倒一九分成，即市只得一成，九成归县。

    四、有关配套管理制度

    (一)建立健全相应的配套规章。

    (二)建立“土地开发建设基金”，加强对土地开发和有偿使用的各项收费及其使用的统一协调管理。

    (三)抓紧组织落实全市土地评估工作，科学合理地确定地价标准。

    (四)建立和健全专门的土地开发工作机构，加快“统一开发、统一出让”的步伐。

    (五)在四县推广增城县的经验，建立县镇国有土地使用权出让和转让工作制度。

    (六)切实做好土地收益的财务处理工作。