【内容摘要】城镇老旧小区改造是重大民生工程。近年来，市住房城乡建设局深入学习贯彻习近平总书记视察广东重要指示精神，坚持以人民为中心，聚焦老城市新活力、“四个出新出彩”，以“绣花功夫”大力推进老旧小区改造工作，交出了一份“满意答卷”。本文基于市住房城乡建设局通过抓好抓实思想政治工作，推动老旧小区改造出新出彩的探索实践，对其主要做法和成效进行提炼总结，为今后更好地推动老旧小区改造、城市更新工作等提供参考借鉴。

【关键词】以人民为中心；老旧小区改造

习近平总书记2018年10月视察广东时曾提出广州要实现老城市新活力、“四个出新出彩”，并在考察调研永庆坊时指出要让城市留下记忆，让人们记住乡愁。两年来，市住房城乡建设局牢记嘱托、砥砺前行，在市委市政府的正确领导下，坚持以人民为中心，以“绣花功夫”大力推进老旧小区改造工作，交出了一份“满意答卷”。

一、开展老旧小区改造工作的重要意义

城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。2020年7月国务院办公厅印发《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，将城镇老旧小区改造列入各级政府工作日程，这标志着城镇老旧小区改造在全国推开。广州2016年11月在全国率先开展老旧小区改造工作，2017年12月被住建部列为全国第一批15个老旧小区改造试点城市之一，2019年9月完成泮塘五约小区等5个老旧小区改造试点工作任务。截至2020年底，广州已完成改造小区452个，正在实施小区116个，另有58个小区正在有序开展前期工作，已完工和正在实施改造的小区约惠及约50万户家庭、160万居民。据统计，小区改造后物业资产平均增值8%～12%，居住物业和商业物业租金价值分别提升约15%和50%；人居环境的改善提升同时促进居民对房屋室内装修，以及家具、家电消费，较大提高了老旧小区居民的获得感和幸福感。

二、开展老旧小区改造存在问题

一是资金筹措难度较大。由于老旧小区自身缺乏“造血”资源，单纯的基础设施改造无法形成稳定的现金流，难以通过传统手段进行市场化融资，社会资本参与改造意愿低。当前我市老旧小区改造项目资金来源主要以市、区两级财政资金为主，社会和居民参与出资较少。但根据城市发展的规律，老旧小区改造将成为一项长期工作，点多面广，所需资金量巨大，单纯依靠财政资金压力较大。

二是推进实施难度较大。近两年来，全市老旧小区改造工作虽然能做到有序推进，但在推进实施的过程当中，做好群众工作、组织协调工作也不是一件容易的事。一方面，统一居民意见有难度。老旧小区大多建成时间较长，历史遗留原因使得地面及楼顶普遍存在大面积违建，在拆除、处理违建时常会面临来自居民的阻力。加装电梯时也面临同样的问题，高楼层业主与低楼层业主诉求不同，意见较难统一。另一方面，组织协调有难度。主要是老旧小区改造工程牵扯单位多，尤其是供电、网络、电视等三线改造，所涉电力、通信等单位均为垂直管理部门，协调难度较大。另外，改造类工程较新建工程更加注重实效性，需各部门高度配合，协同工作，最大限度减少对居民正常生活的影响。

三是后续管养长效机制协调难度大。居住在老旧小区的居民有相当部分是城市中低收入居民、企业下岗职工家庭和小部分低保低收入家庭，长期以来一直接受政府救济，在观念上认为后续管养就是应该政府兜底，而且一直以来政府也对社区实行了兜底，如提供基本清洁、垃圾清运、治安管理等服务。在小区改造后部分项目要建立长效管养机制时，部分居民因观念长期以来养成的生活习惯，以及本身收入不高，缴费增加生活成本等各种原因，不愿配合完善后小区后续管养，易导致“改造—破坏—再改造”的恶性循环出现。

三、坚持以人民为中心推动老旧小区改造出新出彩

（一）坚持以人民为中心，妥善解决“改不改”的问题

坚持高举党建这面旗，以党建指导业务、带动群建，在改造全过程抓牢做实群众工作，切实把“人民城市人民建、人民城市为人民”等发展理念和群众路线、群众观点具体落实到老旧小区改造实践中。

一是对标对表高位推动。加强党对老旧小区改造工作的领导，充分发挥局党组成员模范带头作用，先后多次赴一线调研、多次召开专题会议，推动项目启动、开工、进入实施阶段，以坚强组织领导统筹推进老旧小区改造工作落实。

二是系统谋划上下联动。树立系统思维，制定老旧小区改造三年行动计划，强化市区联动，下沉工作力量，加快项目推进。坚持“群众的事情群众议”，把老旧小区改造项目纳入居委会社区协商议事机制，组织居民成立“建设管理委员会”，深入构建党建引领基层共建共治共享社会治理格局。

三是广泛发动群众参与。充分发挥基层组织凝聚协调作用，积极指导符合条件的小区成立党支部，运用街道、社区的群众工作优势，在泮塘五约、盐运西、三眼井、旧南海县等小区设立工作坊等，通过党组织、党员义工和楼道组长有效带动群众参与，及时化解矛盾和疑虑，推动老旧小区改造。如旧南海县老旧小区改造项目，举行居民意见征询会6次，基层党员动员会5次。

（二）坚持问计于民，妥善解决“改什么”的问题

市住房城乡建设局坚持倾听群众呼声，尊重群众意愿，选取群众参与度高、改造意愿强烈的项目优先推进。

一是坚持民生为先，基础配套设施优先改造。优先改造水、电、气、路、化粪池等“保基本”项目，重点解决公共区域雨污分流、“三线三管”、环境卫生等基础设施方面的突出问题。推广楼道改造和适老化设施改造，对楼道内强电弱电、栏杆扶手、门禁照明等设施进行升级，增设消防设施和视频监控设施，消除安全隐患。

二是坚持品质提升，社区人居环境有力改善。以“三改造一落实”（即改造公共设施、老旧房屋、人居环境，落实物业管理）为主线，推动城市环境品质向背街小巷延伸。对违法建筑较多的老旧小区，重点拆除违法建筑，改善人居环境。如德欣小区通过改造拆除违法建筑、违规招牌雨棚701平方米，整治“住改仓”56家，清运淤泥、杂物及历史垃圾410多吨。

三是坚持功能完善，居民生活品质全面提升。结合小区实际建设“公共服务站”“长者饭堂”“社区图书室”等社区公共服务设施，完善停车交通等配套设施。与规资部门共同开展“加装电梯进社区”活动和成片连片加装电梯试点工作，成立全国首家旧楼宇加装电梯服务中心，推广电梯加装“一站式”服务。

（三）坚持共商共建，妥善解决“怎么改”的问题

城市规划和建设要高度重视历史文化保护。市住房城乡建设局在“怎么改”的问题下足“绣花”功夫，不急功近利，不大拆大建，让城市留下记忆，让人们记住乡愁。

一是坚持共同缔造，引导各方深度参与。采取成立“建设管理委员会”、“居民议事会”及“共同缔造”工作坊等多种形式，搭建公众参与老旧小区改造平台，全程收集居民和专家意见。如兰蕙园小区先后征集意见200余条，专门增加了楼梯扶手、凉亭等人性化设施，获得街坊们的好评。

二是推动主体多元，拓宽资金筹集渠道。加强财政资金对于水、电、气等基础配套设施项目改造的保障，鼓励居民通过自筹捐资、房屋维修基金等方式用于小区改善提升。鼓励以企业投资、捐资冠名等方式吸引社会力量支持改造，如荔湾区永庆坊改造项目引入社会资本进行改造和运营。

三是坚持历史传承，彰显岭南特色文化。结合旧城街区改造，探索历史文化街区活化利用和成片连片更新。重点抓好国家历史建筑保护利用试点——永庆坊活化提升项目（二期），整体构建“三横五纵”空间结构（“三横”即恩宁路、新建消防通道、河涌慢行道；“五纵”即永庆大街、粤博广场、钟巷、十一甫西街、十二甫西街）和“四个一”重点特色文化空间（即“一街”恩宁路骑楼街、“一涌”荔枝湾涌、“一馆”粤剧博物馆、“一院”金声电影院），着力打造展示践行习近平新时代中国特色社会主义思想的新窗口、广州建设国家历史文化名城的新典范。

（四）坚持共治共享，探索解决“改之后”的问题

老旧小区改造的出发点和落脚点，自始至终都是为了增进民生福祉。市住房城乡建设局党组始终坚持新发展理念，积极探寻破解老旧小区改造后维护管养难题的治理良方。

一是着力引导分类实施后续管养模式。根据小区基础条件、居民消费水平、交费意识等具体情况，引导居民分类实施规范型、基础型、托底型管养模式，逐步提升后续管养水平。探索建立老旧小区住宅维修资金制度以及有偿使用新增设施等方式，拓宽长效管养资金来源。

二是着力提升居民参与后续管养事务的积极性。积极搭建居民联动平台，将老旧小区改造与社区党群服务中心、长者综合服务中心、长者饭堂、母婴室、健身路径等便民设施场所建设相结合，精准推动实施居民“微心愿”“社区学堂”等一批广受好评的共治互助项目，不断提高居民参与小区后续管养事务和社区治理的积极性。

三是着力推动成立小区自治自管组织。支持引导老旧小区成立小区自管组织，组织居民自主开展小区后续管养。推广德欣小区成功经验，把党组织建在网格上，建立“1+N+X”社区党群服务平台（“1”指社区党总支部，“N”指助理网格员，“X”指兼职网格员），充分调动物业公司、业主委员会、小区居民、志愿者等各方积极性，推动构建“纵向到底、横向到边、多方参与、协商共治”的社区治理新体系。

作者：广州市住房和城乡建设局 孙卫农 刘洋城

(编辑： 龙煜广州网)